與2015年相比，西安新房價格已經(jīng)累計上漲了58.8%。視覺中國 資料

中新經(jīng)緯客戶端6月21日消息，20日，西安的樓市限購升級，從市外遷入戶籍的居民家庭要落戶滿一年或連續(xù)繳納有一年的社保、外地人要提供5年的社保或個稅才能在限購區(qū)域內(nèi)購房，同時，郊區(qū)臨潼區(qū)也被納入了限購范圍。

西安新城區(qū)的一位的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人20日下午告訴中新經(jīng)緯客戶端：“新政一出臺，我有3個客戶買不了房，他們首付款都準(zhǔn)備齊了。”

調(diào)控升級，在一些人意料之中。3天前，國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，西安新房銷售價格環(huán)比漲幅居70城首位，同比漲幅更是連續(xù)6個月占據(jù)了70城榜首。在分析人士看來，西安房價快速上漲與其寬松的人才政策有很大關(guān)系。

房價連續(xù)39個月上漲

從2016年下半年開始，西安樓市漸顯威力。

2017年新年伊始，西安加入限購隊(duì)伍。從2017年1月1日開始，西安市及非西安市戶籍居民家庭，在城六區(qū)(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū))范圍內(nèi)只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。

2017年4月，西安提高了商業(yè)住房貸款和公積金貸款的首付比例，并進(jìn)一步擴(kuò)大了限購范圍，新房二手房限售2年。2017年6月底，新房限售期延長至5年，外地人購房需提供連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個稅或社保證明。

2017年9月，限價政策出臺。2018年6月24日，西安又暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房。再加上此次限購升級，西安至少出臺過6次大的調(diào)控舉措。房地產(chǎn)市場的限購、限貸、限售、限價政策，都在西安落地，力度不可謂不嚴(yán)厲。

但房價卻依然“我行我素”。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至2019年5月，西安新建商品住宅價格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)39個月的上漲，新建商品住宅價格同比漲幅則是連續(xù)41個月上漲。今年5月，西安新房銷售價格環(huán)比上漲2%，漲幅居70個大中城市首位;同比上漲24.4%，漲幅連續(xù)6個月占據(jù)了70城榜首。

上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，從2016年底開始，西安的房地產(chǎn)市場行情一直不錯，房價是一路看漲。諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)顯示，西安5月份新房銷售均價為13100元/平方米，二手房掛牌均價為15791元/平方米。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2015年相比，西安新房價格已經(jīng)累計上漲了58.8%，與合肥是并列70城第一位，二手房則累計上漲23.6%。

7次升級戶籍政策

西安樓市調(diào)控政策之所以未見明顯成效，在業(yè)內(nèi)人士看來，與其寬松的人才政策有很大關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計，西安在兩年內(nèi)7次升級戶籍政策，使其落戶政策寬松程度居全國前列。

2017年3月1日，西安市出臺戶籍新政，率先在全國同等城市中推出“流程zui簡、門檻zui低、條件zui少”的落戶政策，放開普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定，降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房落戶條件、降低長期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費(fèi)年限。

2017年6月，西安將本科以上學(xué)歷落戶年齡放寬至45歲，碩士研究生及以上學(xué)歷人員不設(shè)年齡限制。2018年，西安先后四次升級人才引進(jìn)政策，從各方面放松落戶限制。2019年2月，全國高等院校在校學(xué)生均可落戶西安，本科(含)以上學(xué)歷不受年齡限制。

2017年9月發(fā)布的《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關(guān)問題的通知》明確指出，經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。

西安寬松的人才引進(jìn)政策也成功吸引到了大批人才落戶。數(shù)據(jù)顯示，自2017年3月1日西安戶籍新政實(shí)施，至2019年4月30日，西安共遷入落戶115.1萬人，戶籍人口達(dá)1004.9萬人。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端稱，百萬人口的涌入，讓西安的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了失衡。人才引進(jìn)政策實(shí)施前，有學(xué)歷的人本就能夠很輕松地落戶，新政對他們影響不大。倒是那些沒有學(xué)歷或者學(xué)歷低的人，通過落戶取得了購房資格，在房價上漲預(yù)期的推動下，紛紛涌入房地產(chǎn)市場。

張大偉認(rèn)為，包括西安在內(nèi)的許多城市出臺的人才引進(jìn)政策，標(biāo)準(zhǔn)都過低，例如大專學(xué)歷就能落戶。這與其說這是人才引進(jìn)，不如說是引進(jìn)勞動力。他稱，這兩年出臺了人才引進(jìn)政策的二線城市，都在一定程度上突破了限購政策，助推了房價上漲。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶端表示，人才引進(jìn)與戶籍改革，對西安房價的連續(xù)上漲確實(shí)起到了推波助瀾的作用，甚至可以說是起到了關(guān)鍵作用，這讓樓市調(diào)控的力度打了折扣。

吸引人才與調(diào)控樓市，如何平衡?

有分析認(rèn)為，一個城市或區(qū)域大力招攬人才，本身是一件十分值得鼓勵的事情，但如何在招攬人才、滿足人才住房與穩(wěn)定房價間作出平衡，又顯得十分重要。

從此次出臺的政策能看出，限購升級主要是為人才政策“打補(bǔ)丁”。政策第一條要求，自本通知下發(fā)之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的，應(yīng)落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險(或個人所得稅)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策就是為了防范“落戶炒房”現(xiàn)象的出現(xiàn)。類似政策在別的城市也有，比如之前有部分人通過落戶杭州郊區(qū)進(jìn)而到杭州市區(qū)購房，當(dāng)時也有管控。西安此次政策的核心在于，戶籍政策會繼續(xù)放寬，但也會打擊借落戶來炒房的行為。

張大偉認(rèn)為，城市的人才引進(jìn)還是需要有一定的標(biāo)準(zhǔn)，不能毫無條件地吸引各類人員落戶。對于取得戶籍的新市民，應(yīng)該要求具備一定社保年限才能購房，這樣才能不讓炒房者鉆了政策漏洞。

謝逸楓表示，政府不應(yīng)該將人才的住房需求直接推向市場，而應(yīng)以提供公租房、保障房、人才房的方式解決居住需求。加大供應(yīng)，才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

(文章來源：中國新聞網(wǎng))

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